Les erreurs fréquentes des créateurs de SCI :

ce qu’il faut absolument éviter.

mai 23, 2025

Créer une SCI (Société Civile Immobilière) est une excellente solution pour investir à plusieurs, organiser une transmission patrimoniale ou gérer un bien immobilier en famille.
Mais attention : une SCI mal constituée peut rapidement devenir une source de blocage, de conflit…. qui peuvent aisément durer plusieurs années.

En tant qu’avocate en droit des sociétés, je rencontre régulièrement des clients qui viennent me voir… souvent trop tard.

Voici les 5 erreurs les plus fréquentes des créateurs de SCI — et mes petits conseils pour les éviter.

1. Utiliser des statuts génériques trouvés en ligne sur internet

Comme les divorces en ligne, accessibles à bas cout, les statuts génériques sur internet, sans les conseils juridiques qui vont avec, ne sont pas des options sécurisantes.

Beaucoup d’associés fondateurs de SCI téléchargent effectivement des modèles de statuts sur Internet sans les adapter à leur situation. Pire… ils prennent ceux d’un copain de copain qui a créé sa SCI avant eux. Sans vraiment comprendre les enjeux, vous pensez faire une économie utile.

Attention : Un mauvais copié-collé ne prend pas en compte votre situation personnelle, familiale ou fiscale.

➡️ Résultat : des clauses floues ou inadaptées qui ne protègent pas les associés en cas de conflit, de décès, de divorce, ou de sortie d’un associé, blocages en cas de désaccord, fiscalité mal anticipée, et donc finalement des épineux conflits entre associés…

Mieux vaut prévenir que guérir, c’est bien connu.

Ce qu'il faut faire :

Faire rédiger des statuts personnalisés par un professionnel du droit (Avocat pour les SCI) pour anticiper les cas de désaccord et sécuriser la gouvernance de la société. Ce passage vers la case « conseil » vous permet aussi d’être conseillé sur d’autres sujets que vous n’auriez pas même envisagé ….

Par exemple notamment sur les impacts fiscaux, faut-il faire imposer les bénéfices à l’IS (Impôt sur les sociétés) ou à l’IR (Impôt sur le revenu) ? La solution dépend de votre situation.

2. Créer la SCI après l’achat du bien immobilier

Il est fréquent de voir des clients constituer une SCI une fois l’acte d’achat signé.
➡️ Problème : cela peut engendrer des droits de mutation supplémentaires, et complexifier le transfert du bien dans la SCI (notamment fiscalement).

Ce qu'il faut faire :

Créer la SCI avant l’acquisition du bien immobilier, afin qu’elle soit directement propriétaire du bien au moment de l’achat.

Idéalement, entre le compromis d’achat et la réitération de la vente chez le notaire.

A la condition toutefois d’avoir bien rédigé le compromis, vous pouvez le signer en votre nom personnel, et faire acheter finalement le bien par la SCI que vous aurez créé entre les deux signatures.

Source : Freepik.com

3. Négliger le rôle du gérant

Dans de nombreuses SCI familiales, un gérant est nommé au hasard, ou pire, « par habitude » (souvent un parent), sans que ses « pouvoirs » effectifs ne soient clairement définis.

Résultat : décisions unilatérales, tensions entre associés, et parfois paralysie de la société.
En cas de litige entre associés, soyez certain, ce flou juridique bloquera toute prise de décision.

Ce qu'il faut faire :

Définir dans les statuts les pouvoirs du gérant, les règles de consultation des associés, et les conditions de révocation si nécessaire. Il doit rendre des comptes régulièrement, même si vous êtes associés en famille ou entre amis.

L’opacité mène aux conflits d’associés, c’est inévitable.

4. Oublier de rédiger un pacte d’associés.

Là encore, dans de nombreuses SCI de proximité (amis/famille), les associés se font mutuellement confiance (au début), et n’osent pas réclamer la signature d’un pacte d’associés au moment de la constitution de la société. C’est là encore une erreur, tout le monde change/évolue tout au long des années, et une SCI a souvent vocation à perdurer dans le temps, c’est d’ailleurs l’objectif initial !

Ce qu'il faut faire :

Au moment où tout va bien entre vous, c’est-à-dire souvent lors de la constitution de la société, il est impératif de définir certaines règles permettant de trancher les éventuels futurs litiges.

Comme pour la signature d’un contrat de mariage, ce n’est pas lorsqu’on ne peut plus se voir en peinture qu’on trouve aisément des accords et compromis pour se séparer amiablement. Pensez-y !

5. Ne pas tenir de comptabilité ni d’assemblées générales

Beaucoup de SCI « familiales » ne respectent pas le formalisme minimum : aucune assemblée annuelle, aucun rapport de gestion, aucune transparence sur les comptes, rien.

➡️ Ce manque de rigueur peut poser de graves problèmes en cas de succession, de contrôle fiscal ou de désaccord entre associés. Dans certain cas il peut même constituer une faute de gestion du gérant, qui devra en répondre, sur son patrimoine personnel en cas de difficulté.

Ce qu'il faut faire :

Respecter les obligations légales (même simplifiées), tenir une comptabilité à jour et organiser une assemblée générale annuelle.

Évitez impérativement les schémas « classiques » :

« je créé une société avec X et Y. Pendant plusieurs années on oublie qu’elle existe, et finalement on veut se séparer …. du coup dans le plus grand chaos ».

Source : Freepik.com

En résumé :

la SCI, un outil efficace… à condition d’être bien conseillé

La SCI est un outil juridique puissant, mais elle nécessite une vraie réflexion en amont et un accompagnement sérieux. Les règles du droit des sociétés s’appliquent en partie pour les sociétés civiles, vous ne pouvez pas revendiquer votre ignorance pour vous dédouaner de vos droits et obligations.

Ne laissez pas un projet immobilier mal structuré compromettre vos objectifs patrimoniaux ou familiaux, ou pire, détruire vos relations avec vos proches.

Avocate en droit des sociétés, j’accompagne les particuliers, investisseurs et familles dans la création, la structuration et la gestion juridique de leur SCI.

Vous avez un projet de SCI ou souhaitez sécuriser une structure existante ?
Contactez-moi pour un premier échange, audit de votre situation.

Comment peut-on travailler ?

En rendez-vous d’une heure, il est possible d’auditer la situation de votre SCI si elle existe déjà : Munis de vos statuts, nous étudierons ensemble les dangers et risques, pour vous conseiller au mieux.

Si la SCI n’est pas encore constituée, c’est encore mieux. Lors d’un premier rendez-vous explicatif, nous pourrons passer en revue les clauses cruciales à ajouter à vos futurs statuts, rappeler vos droits et obligations (gérant / et associé), et enfin étudier l’opportunité éventuelle de prévoir un pacte d’associés pour sécuriser votre projet.

En résumé : Pour être sécurisés, consultez un Avocat expert en SCI.

Créer une SCI (Société Civile Immobilière), c’est souvent une excellente idée pour gérer un bien immobilier à plusieurs, anticiper une transmission ou organiser un investissement locatif.
Mais c’est aussi un véritable acte juridique — qui ne s’improvise pas.

💡 Une SCI est un outil puissant, mais elle doit être pensée, structurée et gérée comme une société à part entière.

📩 Envie de créer une SCI ou de sécuriser une structure existante ? J’accompagne créateurs et associés à chaque étape, en veillant à leurs intérêts juridiques, fiscaux et patrimoniaux.

C’était la chronique des petits conseils du jour, par votre Avocate pour SCI à Lille…

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